Immobilienbewertung Rosdelski Mühlhausen

Steuerliche Bewertung

Gemeiner Wert in der Immobilienbewertung

(Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts)

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat mit der Entscheidung vom 07. November 2006 eine verkehrswertnahe Bewertung aller Vermögensarten und damit auch die des Grundvermögens gefordert. Im Rahmen des Erbschaftsteuerreformgesetzes 2009 hat der Gesetzgeber insoweit die Bedarfsbewertung für das Grundvermögen für Erbschaft- und Schenkungssteuerzwecke angepasst. Mit der Neukonzeption der steuerlichen Bewertungsvorschriften nach den §§ 176 bis 198ff Bewertungsgesetz (BewG) verfolgt der Gesetzgeber das Ziel, Grundstücke und Immobilien mit dem gemeinen Wert zu bewerten.

Dabei setzt das Finanzamt bei Erbschaften oder Schenkungen auf der gesetzlichen Grundlage des Bewertungsgesetzes den gemeinen Wert (Grundbesitzwert) einer Immobilie oder Liegenschaft fest. Die Bewertung erfolgt in der Regel auf der Grundlage des ausgefüllten Fragebogens vom Steuerpflichtigen durch einen Mitarbeiter der Finanzbehörde vom Schreibtisch aus. Die eigentliche Objektbesichtigung mit den Feststellungen der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (z.B. Bauschäden /-mängel, Zustandsbesonderheiten) gehört nicht zu den Aufgaben des Finanzamtes und werden damit auch nicht berücksichtigt.
Um Überbewertungen zu vermeiden, eröffnet § 198 BewG dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit, von den gesetzlich vorgeschriebenen steuerlichen Bewertungsmethoden abzuweichen und einen niedrigeren Wert nachzuweisen. Die Vorschrift wird als so genannte „Öffnungsklausel“ bezeichnet.

Hierbei wird dann ein zertifizierter Sachverständiger für die Immobilienbewertung durch eine Verkehrswertermittlung zum Stichtag (Verkehrswert ≙ gemeiner Wert) unterstützend tätig. D.h. der Steuerpflichtige erbringt den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch ein Verkehrswertgutachten eines anerkannten Sachverständigen, welches in der Regel die geforderte Steuerlast (Erbschafts- /Schenkungssteuer) erheblich senken kann.

Die Anforderungen an Gutachten für die Finanzverwaltung orientieren sich an der ImmoWertV und der gängigen Rechtsprechung. Entscheidendes Kriterium ist stets die Nachvollziehbarkeit der erstellten Verkehrswertgutachten. Dafür müssen die Erfahrungswerte des Gutachters mit nachprüfbaren Vergleichswerten belegt und auf diese Weise auch für Dritte plausibel gemacht werden.

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