Immobilienbewertung Rosdelski Mühlhausen

Fachbegriffe und Definitionen aus dem Bereich der Immobilienbewertung

Abschreibung

Unter Abschreibung in der Folgebilanz versteht man den Werteverzehr eines abnutzbaren Wirtschafts-/Anlagegutes innerhalb einer Periode (z.B. Jahr). Die Ermittlung erfolgt durch Verteilung der Anschaffungskosten auf die (standardisierte) Nutzungsdauer.

Außenanlagen

Dies sind außerhalb der Gebäude befindliche mit dem Grundstück festverbundene bauliche Anlagen (insb. Ver- und Entsorgungsanlagen von der Gebäudeaußenwand bis zur Grundstücksgrenze, Einfriedungen, Wegebefestigungen) und nicht bauliche Anlagen (insb. Gartenanlagen).

Baulast

Baulasten entstehen durch Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, in der er sich öffentlich-rechtlich zu einem sein Grundstück betreffendes Tun, Dulden oder Unterlassen verpflichtet.

Baulastenverzeichnis

Ist ein öffentliches Buch, das durch die Bauaufsichtsbehörde geführt wird und welches die Rechtsverhältnisse an Grundstücken offenlegen soll.

Baumängel und Bauschäden

Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i.d.R. bereits von Anfang an anhaften - z.B. durch mangelhafte Ausführung oder Planung (z.B. Mängel der Belichtung, Belüftung und Statik, Mängel der Isolierung gegen Schall, Wärme oder Feuchtigkeit sowie mangelhafte Bauausführung). Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Mängel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen.

Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. (z.B. Gründungsschäden, Schwammbefall, Formveränderungen von Bauteilen).

Baunebenkosten

Zu den Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten , welche als „Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen sowie für die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung erforderlichen Finanzierung“ definiert sind. Ihre Höhe hängt von der Gebäudeart, vom Gesamtherstellungswert der baulichen Anlagen sowie dem Schwierigkeitsgrad der Planungsanforderungen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung der Gebäude ab. Sie werden als Erfahrungssätze in der üblicherweise entstehenden Höhe angesetzt.

Baunutzungsverordnung

Bestimmt die bauliche Nutzung von Grundstücken. Enthält Vorschriften über die Darstellung und Festsetzung von Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksflächen.

Bauordnungsrecht

Bestimmt die Ausführung der baulichen Anlagen auf dem Grundstück, insbesondere zur Regelung der von Bauwerken ausgehenden Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung. Wird in der jeweiligen Landesbauordnung geregelt.

Baupreisindex

Der aus den Normalherstellungskosten ermittelte Herstellungswert ist in der Regel auf den Wertermittlungsstichtag zu beziehen. Bei der Ermittlung des Werts der baulichen Anlagen ist der letzte vor dem Wertermittlungsstichtag veröffentlichte, für die jeweilige Gebäudeart zutreffende Preisindex (Baupreisindex) des Statistischen Bundesamtes bzw. der Statistischen Landesämter mit dem entsprechenden Basisjahr zu Grunde zu legen.

Besondere wertbeeinflussende Umstände

Unter den besonderen wertbeeinflussenden Umständen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z.B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, insbesondere Baumängel und Bauschäden, oder Abweichungen von der nachhaltig erzielbaren Miete).

Bewirtschaftungskosten

Die Bewirtschaftungskosten sind Aufwendungen, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) laufend erforderlich sind. Die Bewirtschaftungskosten umfassen die Abschreibung, die Betriebskosten, die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis.

Bodenrichtwert

Auszug: Ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken(Bodenrichtwertzone), für die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen.

Enteignung

Ist eine hoheitliche Maßnahme, mit der das Eigentum oder sonstige Rechte an einem Grundstück gegen Entschädigung entzogen wird.

Erbbaurecht

Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche dingliche Recht, auf oder unter der Oberfläche des belasteten Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Als grundstücksgleiches Recht kann das Erbbaurecht belastet werden. Das vorhandene oder zu errichtende Gebäude ist für die Dauer des Erbbaurechts ein wesentlicher Bestandteil dieses Rechts.

Erschließung

Anschluss eines Grundstücks (Land) an das öffentliche Verkehrsnetz und an die öffentlichen Einrichtungen.

Ertragswertverfahren

Wird nach Nutzungseinheiten der jeweiligen Gebäude getrennt vom Bodenwert berechnet.

Flurbereinigung

Schließt eine Landumlegung für agrarische Zwecke ein.

Flurstück

Ein Flurstück (früher auch Parzelle) ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der in der Liegenschaftskarte und den Liegenschaftsbüchern nachgewiesen wird. (Buchungseinheit im Liegenschaftskataster). Ein Grundstück besteht aus einem oder mehreren Flurstücken, wobei Grundstücksgrenzen (Eigentumsgrenzen) immer auch Flurstücksgrenzen sind.

Gebäude

Gebäude sind selbstständig nutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen.

Gesamtnutzungsdauer

Wie auch bei der Restnutzungsdauer ist hier die übliche wirtschaftliche Gesamtnutzung gemeint - nicht die technische Standdauer, die wesentlich länger sein kann. Nach der vorherrschenden Meinung, wird die wirtschaftliche GND von Wohngebäuden auf 60 bis 100 Jahre begrenzt.

Grundbuch

Ist ein öffentliches Register, das über die Rechtsverhältnisse an Grundstücken Auskunft gibt.

Grunddienstbarkeit

Beschränktes Nutzungsrecht an einem Grundstück zugunsten eines anderen.

Grundstück i.S.d. Eigentumsrecht

Ein Grundstück im eigentumsrechtlichen Sinne ist gem. Grundbuchordnung ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch auf einem gesonderten Grundbuchblatt oder unter einer eigenen Nummer auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt verzeichnet ist. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren, in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang bestehenden Flurstücken bestehen.

Grundstück, bebaut

Zu den bebauten Grundstücken zählen Grundstücke, die mit den aufstehenden Gebäuden eine wirtschaftliche Einheit bilden.

Grundstück, unbebaut

In Anlehnung an § 72 BewG sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden, unbebaut. Soweit sich auf dem Grundstück Gebäude befinden, die gegenüber der Zweckbestimmung und dem Wert des Grundstücks von untergeordneter Bedeutung sind, gilt das Grundstück nach § 72 Abs. 2 BewG ebenfalls als unbebaut.

Herstellungswert

Der Gebäudeherstellungswert wird durch Multiplikation des Gebäuderauminhalts (m³) oder der Gebäudefläche (m²) des Gebäudes mit Normalherstellungskosten für vergleichbare Gebäude ermittelt. Dem so ermittelten Herstellungswert ist noch der Wert von besonders zu veranschlagenden Bauteilen und besonderen Einrichtungen sowie die Baunebenkosten hinzuzurechnen.

Instandhaltung

Unter Instandhaltung versteht man die Maßnahmen, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs getätigt werden müssen, um die durch Abnutzung und Alterung entstehenden baulichen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Bei der Bewertung von Gebäuden nach dem Sachwertverfahren wird davon ausgegangen, dass ein Bauwerk während seiner Nutzungsdauer ordnungsgemäß unterhalten wird. Im Ertragswertverfahren dagegen sind die Instandhaltungskosten im Rahmen der Bewirtschaftungskosten besonders anzusetzen.

unterlassene Instandhaltung

Die unterlassene Instandhaltung führt zu Bauschäden am Gebäude. In Anlehnung an die WertV ist eine unterlassene Instandhaltung sowohl im Sachwert- als auch im Ertragswertverfahren vorrangig durch eine verkürzte Restnutzungsdauer zu berücksichtigen, möglich ist auch die Berücksichtigung durch zusätzliche Abschläge.

Liegenschaftskataster

Ist ein öffentliches Register, in dem sämtliche Liegenschaften eine Landesgebietes nachgewiesen, dargestellt und beschrieben werden. Es ist das amtliche Verzeichnis der Grundstücke für den Eigentumsnachweis im Grundbuch.

Kaufpreissammlung

Auszug: Ist die Sammlung von Preisen die aus getätigten Verkäufen hervorgeht.

Modernisierung

Modernisierungsmaßnahmen und durchgreifende Instandsetzungen der baulichen Anlage führen zu einer Verlängerung der üblichen Gesamtnutzungsdauer. Darunter fallen jedoch nicht die üblichen Instandhaltungsmaßnahmen, welche für die Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Anlage durchzuführen sind.

Normalherstellungskosten

Die Normalherstellungskosten (NHK) basieren auf Auswertungen von reinen Baukosten für Gebäude mit annähernd gleichem Ausbau- und Ausstattungsstandard. Sie werden für die Wertermittlung auf ein einheitliches Index-Basisjahr zurückgerechnet. Durch die Verwendung eines einheitlichen Basisjahres ist eine hinreichend genaue Bestimmung des Wertes möglich, da der Gutachter über mehrere Jahre hinweg mit konstanten Grundwerten arbeitet und diesbezüglich gesicherte Erfahrungen, insbesondere hinsichtlich der Einordnung des jeweiligen Bewertungsobjekts in den Gesamtgrundstücksmarkt sammeln kann.
Die Normalherstellungskosten besitzen überwiegend die Dimension „€/m³ Rauminhalt des Gebäudes“ und verstehen sich inkl. Mehrwertsteuer.

Nießbrauch

Volles Nutzungsrecht einer Person an einem Grundstück, nicht übertragbar und nicht vererblich

Restnutzungsdauer

Als Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen und sonstigen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach auch in der vorrangig substanzorientierten Sachwertermittlung entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig.

Rohertrag

Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück. Bei der Ermittlung des Rohertrags ist von den üblichen (nachhaltig gesicherten) Einnahmemöglichkeiten des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) auszugehen. Weicht die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen von den üblichen, nachhaltig gesicherten Nutzungsmöglichkeiten ab und/oder werden für die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen vom Üblichen abweichende Entgelte erzielt, sind für die Ermittlung des Rohertrags die für eine übliche Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen zugrunde zu legen.

Sachwertverfahren

Wird nach Herstellungswerten der Gebäude, der Außenanlagen, der besonderen Einrichtungen und sonstigen Anlagen getrennt vom Bodenwert berechnet.

Sach(zeit)wert

Die Anwendung des baurechtlichen Sachwertverfahrens im Sinne der Wertermittlungsverordnung führt zu so genannten Sach(zeit)werten.

Teileigentum

Ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit den Miteigentumsanteilen am gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört.

Vergleichswertverfahren

Wird über Vergleichswerte auf das Bewertungsobjekt umgerechnet.

Verkehrswert

Auszug: Der Verkehrswert ist die Schätzung des bei einem ausstehenden Verkauf am wahrscheinlichsten zu erzielenden Kaufpreises.

Versicherungswert

Ist der Herstellungswert an 1914 gemessen plus Zuschläge in Mark.

Wirtschaftliches Eigentum

Grundsätzlich sind Wirtschaftsgüter / Wirtschaftsobjekte dem Eigentümer zuordenbar. Falls aber ein anderer als der Eigentümer die tatsächliche Herrschaft über ein derartiges Gut / Objekt ausübt, so ist ihm das Wirtschaftsgut / Wirtschaftsobjekt im Sinne des wirtschaftlichen Eigentums zuzuordnen. Der Eigentümer ist dabei von der Einwirkung auf das Gut / Objekt auszuschließen (vgl. Abgabenordnung AO §39 Abs. 2 Satz 1).

Wohnungseigentumsgesetz

Ist die gesetzliche Grundlage für das Wohnungs- und Teileigentum.

Wohnungseigentum

Ist das Sondereigentum an einer Wohnung (Räume die zu Wohnzwecken dienen) eines Gebäudes in Verbindung mit Miteigentumsanteilen am gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört.